Guía
Casa en ruinas en Tenerife: qué hacer y cuándo se puede derribar
El dueño de una casa, aunque esté cerrada y en ruinas, tiene que mantenerla en condiciones de seguridad, y el ayuntamiento puede obligarle a arreglarla o a asegurarla. Si arreglarla cuesta más de la mitad de lo que costaría una nueva equivalente, el ayuntamiento puede declararla en ruina. Entonces, si no está protegida ni en un catálogo en tramitación, el dueño tiene que rehabilitarla o derribarla, lo que prefiera.
Revisada el · GSP Servicios, Tenerife
Lo esencial
- El dueño tiene que conservar la casa en condiciones de seguridad y salubridad, aunque nadie viva en ella: es el deber de conservación.
- El ayuntamiento puede ordenar las obras (una orden de ejecución) y, si no se hacen, hacerlas a costa del dueño o ponerle multas hasta que las haga, como mucho una al mes.
- Hay ruina legal cuando arreglarla cuesta más de la mitad del valor de una casa nueva equivalente. Con la ruina declarada y sin protección, el dueño tiene que rehabilitar o derribar, y elige cuál.
- Si la casa amenaza con caerse, el ayuntamiento puede apuntalar, desalojar y, en último caso, derribar lo indispensable.
- Si la casa está protegida, la ruina no basta para derribarla.
- El dueño responde de los daños que cause la ruina si se debe a que no hizo las reparaciones necesarias.
¿A qué obliga la ley al dueño de una casa en ruinas?
A conservarla. La ley obliga a todo propietario a mantener sus construcciones en las condiciones legales de seguridad, salubridad y ornato (que se vean presentables por fuera), estén como estén y aunque nadie viva en ellas (Ley estatal del Suelo, art. 15 (se abre en otra pestaña)). En Canarias, ese deber se rige por esa ley estatal y por la ley canaria del suelo (Ley 4/2017, art. 268 (se abre en otra pestaña)).
Ese deber tiene un límite: el dueño paga las obras de conservación hasta la mitad de lo que costaría hoy construir una casa nueva equivalente. Si la Administración ordena obras que pasen de ahí, el exceso lo paga ella (Ley estatal del Suelo, art. 15.2 y 15.3 (se abre en otra pestaña)).
Y si la ruina causa daños, responde el dueño: el Código Civil le hace responsable de lo que resulte de la ruina de su edificio si se debe a que no hizo las reparaciones necesarias (art. 1907 (se abre en otra pestaña)). Una teja que cae a la calle o una pared que se viene abajo sobre la casa de al lado no son solo un problema de la casa.
¿Qué puede hacer el ayuntamiento?
Ordenar las obras. Los ayuntamientos tienen que dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de los edificios deteriorados, y esas órdenes pueden incluir la limpieza y el vallado (Ley 4/2017, art. 272 (se abre en otra pestaña)).
Si el dueño no las cumple, el ayuntamiento puede hacer las obras él mismo y pasarle el coste, hasta el límite del deber de conservación. También puede ponerle hasta diez multas para obligarle, como mucho una al mes y de hasta el 10 % del coste de las obras cada una (Ley 4/2017, art. 272.3 (se abre en otra pestaña)). Y la orden firme se anota en el Registro de la Propiedad (Ley estatal del Suelo, art. 15.4 (se abre en otra pestaña)).
Si la casa amenaza con caerse
Es la ruina inminente: cuando hay peligro para la gente, el ayuntamiento puede tomar todas las medidas necesarias, incluido apuntalar la casa, desalojarla y, de forma excepcional, derribar lo estrictamente indispensable (Ley 4/2017, art. 271 (se abre en otra pestaña)). Una demolición ordenada así no necesita licencia aparte: la ampara la propia orden.
¿Cuándo está una casa legalmente en ruina?
Cuando repararla cuesta más que el límite del deber de conservación, que es la mitad del valor de una casa nueva equivalente. Se cuenta lo necesario para devolverle la estabilidad y la seguridad, para que no le entre agua (la estanqueidad) o para que se pueda volver a usar (Ley 4/2017, art. 270 (se abre en otra pestaña)). No es una impresión a ojo: lo declara el ayuntamiento, tras un procedimiento en el que se escucha a los propietarios y a quien tenga derechos sobre la casa.
Con la ruina declarada, si la casa no está protegida ni en trámite de catalogación, el dueño tiene que rehabilitarla o derribarla, a su elección (Ley 4/2017, art. 270.3 (se abre en otra pestaña)). Y si decide derribar, lo hace con su licencia y su proyecto, como cualquier otra demolición.
Cómo se pide en Santa Cruz
La Gerencia de Urbanismo tiene un trámite propio de declaración de estado de ruina (se abre en otra pestaña). Pide un certificado técnico con planos, la relación de moradores y titulares, y fotos. La tasa es de 438,80 € y tienen 6 meses para resolver; si no contestan, se entiende denegado. En otros municipios, pregunta en urbanismo: el procedimiento lo marca la ley, pero los papeles los pide cada ayuntamiento.
Si la casa está protegida, la ruina no basta
En una casa catalogada o Bien de Interés Cultural, la ruina no significa que se pueda derribar. Declararla en ruina necesita la autorización previa del Cabildo, y para derribarla antes hay que quitarle o rebajarle la protección (Ley 11/2019, art. 66 (se abre en otra pestaña)). En un conjunto histórico, un edificio catalogado solo se derriba con la ruina declarada y conservando la fachada (art. 79.8 (se abre en otra pestaña)). En Santa Cruz, además, las licencias de derribo de los 787 inmuebles del catálogo en tramitación están suspendidas desde el 25 de febrero de 2026.
Los tribunales lo han aplicado en Tenerife: confirmaron la protección de una casa en ruina del casco de La Laguna, con la obligación de conservar la fachada. Y señalaron que lo que pase del deber de conservación lo tiene que pagar la Administración (STSJ ICAN 5275/2008 (se abre en otra pestaña)). Derribar sin permiso una construcción protegida es una infracción muy grave para la ley del suelo, con multa del 200 % al 300 % del valor de lo destruido (Ley 4/2017, art. 385 (se abre en otra pestaña)). También lo es para la ley de Patrimonio (Ley 11/2019, art. 140 (se abre en otra pestaña)).
La casa es de la familia: ¿quién decide?
Si la casa es de varios hermanos, ninguno puede hacer alteraciones en ella sin el consentimiento de los demás (Código Civil, art. 397 (se abre en otra pestaña)). Derribarla es la mayor alteración que hay, así que lo prudente es que estén todos de acuerdo, y por escrito, antes de pedir la licencia. Las reparaciones para conservarla no necesitan unanimidad: cualquiera de los dueños puede exigir a los demás que paguen su parte (art. 395 (se abre en otra pestaña)). Y conviene tener la herencia resuelta antes: eso es cosa de la notaría o de un abogado.
Mientras se ponen de acuerdo, el deber de conservar sigue siendo de todos los dueños, y los riesgos también. Si la casa está mal, lo mínimo es asegurarla: apuntalar lo que se mueve, cerrar el acceso y quitar lo que pueda caer a la calle.
Mi vecino tiene la casa en ruinas, ¿qué puedo hacer?
Primero, habla con él o con su familia: muchas veces es una casa heredada que nadie atiende. Si no hay respuesta y ves peligro (grietas que crecen, piedras que caen, humedades que pasan a tu casa), avisa por escrito a urbanismo. El ayuntamiento tiene que ordenar al dueño que repare. Y si el peligro es inminente, puede actuar de inmediato.
Si ya te ha causado daños, el dueño responde de ellos cuando la ruina se debe a la falta de reparaciones necesarias. Guarda fotos con fecha y avisa a tu seguro de hogar: te dirá qué cubre y cómo reclamar.
¿Una casa en ruinas paga IBI?
Sí, mientras la casa figure en el Catastro, porque el IBI se calcula con lo que consta allí. Pero puede pagar menos: para las construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas en ruina, las normas de valoración del Catastro prevén un valor de cero (Real Decreto 1020/1993, norma 13 (se abre en otra pestaña)). Si en el Catastro tu casa figura como si estuviera en buen estado, pide que revisen su estado de conservación.
Si la derribas, declara el derribo en los 2 meses siguientes al final de la obra, con el modelo 900D, salvo que el ayuntamiento lo comunique por su cuenta (Real Decreto 417/2006, art. 28 (se abre en otra pestaña)). El recibo cambia desde el 1 de enero siguiente (Ley de Haciendas Locales, art. 75.3 (se abre en otra pestaña)).
Derribar una casa en ruinas, en la práctica
Una casa en ruinas no se derriba igual que una en pie. Lo primero es comprobar si es seguro entrar y asegurar lo que puede caer. Después, mirar si tiene techos o depósitos de uralita y si comparte paredes con otras casas. La uralita la quita una empresa inscrita en el RERA, normalmente antes del derribo; si la casa está tan mal que quitarla primero es más peligroso, lo decide su plan de trabajo.
Los papeles son los de cualquier derribo: licencia, proyecto del técnico y escombro a gestor autorizado. Si lo que tienes es una orden del ayuntamiento, léela bien, porque puede ampararte sin licencia aparte. Está todo en la ficha de demolición de casas, y lo que cuesta, en la guía de precio.
No entres a enseñar una casa en ruinas, ni dejes que nadie entre, sin que antes la haya visto alguien que sepa. Los techos de madera podridos y las paredes de piedra sueltas no avisan.
Información general, revisada en la fecha indicada. No sustituye al informe de un técnico ni a la consulta en tu ayuntamiento sobre tu caso concreto.
¿Tienes una casa o un terreno que derribar?
Mándanos unas fotos por WhatsApp y la dirección aproximada. Te decimos qué hace falta y vamos a verlo sin compromiso.
Dudas
Preguntas frecuentes
¿El ayuntamiento me puede obligar a arreglar o derribar la casa?
A arreglarla o asegurarla, sí: puede dictar una orden de ejecución de las obras de conservación, y si no se cumple, hacerlas a tu costa o ponerte hasta diez multas, como mucho una al mes. A derribarla, solo en casos concretos: si hay ruina inminente, puede ordenar la demolición indispensable. Con la ruina declarada y sin protección, tienes que rehabilitarla o derribarla, pero cuál de las dos lo eliges tú.
¿Qué es exactamente una casa en ruina según la ley?
La que no compensa arreglar: cuando reparar lo necesario para devolverle la seguridad y que no le entre agua, o para volver a usarla, cuesta más de la mitad de lo que costaría construir una casa nueva equivalente. No basta con que lo parezca: la ruina la declara el ayuntamiento, después de un procedimiento en el que se escucha a los dueños.
Mi vecino tiene la casa en ruinas, ¿qué puedo hacer?
Habla primero con él o con su familia. Si no hay respuesta y ves peligro, avisa por escrito a urbanismo: el ayuntamiento tiene que dictar órdenes de ejecución para que el dueño repare, y si el peligro es inminente puede actuar de inmediato. Si ya te ha causado daños, el dueño responde de ellos; guarda fotos con fecha y habla con tu seguro.
¿Una casa en ruinas paga IBI?
Sí, mientras figure en el Catastro. Pero si está inhabitable o declarada en ruina, puedes pedir al Catastro que revise su estado de conservación: sus normas de valoración prevén un valor de cero para la construcción en ruinas, y pagarías casi solo por el terreno. Si la derribas, el cambio se nota desde el 1 de enero siguiente.
Si la casa está en ruinas, ¿ya se puede tirar?
No por eso solo. Si no está protegida y el ayuntamiento declara la ruina, tienes que rehabilitarla o derribarla, y eliges tú; el derribo necesita su licencia y su proyecto como cualquier otro. Si está catalogada, la ruina no basta: antes hay que quitarle o rebajarle la protección, y en un conjunto histórico se conserva la fachada. Si está en un casco histórico sin catalogar, manda el plan especial del casco o, donde no lo hay, el Cabildo.
¿Cuánto cuesta derribar una casa en ruinas?
Depende de la casa, y en ruinas suele pesar más la seguridad: asegurar antes lo que puede caer y trabajar con más cuidado. Lo que sí tiene un coste público conocido es la licencia y el ICIO del ayuntamiento, y el visado del proyecto en el colegio profesional. Están en la guía de cuánto cuesta demoler una casa. La visita para valorarlo no se cobra.
¿Es peligroso entrar en una casa en ruinas?
Puede serlo, y más de lo que parece. Los techos de madera podridos, las vigas que han cogido agua y las paredes de piedra sueltas no avisan antes de caer. No entres, ni la enseñes a posibles compradores, sin que antes la haya visto alguien que sepa, y si hay peligro para la calle o para los vecinos, asegúrala cuanto antes.
