Guía
¿Tiro la casa y hago otra? Qué se puede construir en Tenerife
Se puede, pero la casa nueva tendrá que cumplir el plan general de hoy, no el de cuando se hizo la vieja. Si la antigua tenía más plantas o más metros de los que ahora se permiten, al tirarla entera se pierde lo que sobra. Antes de derribar, comprueba qué suelo es, si la casa está protegida y qué pone la cédula urbanística, el papel del ayuntamiento que dice qué se puede construir en tu parcela.
Revisada el · GSP Servicios, Tenerife
Lo esencial
- Si derribas la casa entera, la nueva cumple el plan de hoy: lo que la vieja tuviera de más se pierde (Ley 4/2017, art. 160.1.d).
- Si la casa vieja tiene más metros de los que hoy permite el plan, solo se pueden reconstruir si el derribo lo impuso una catástrofe, una orden del ayuntamiento por peligro o una necesidad de interés general (art. 160.1.e).
- Una casa sin licencia, aunque haya prescrito, no es legal: solo admite conservación, y si se derriba se pierde el uso que tenía. La excepción son algunas que ya existían en 1999 en suelo urbano o urbanizable.
- En suelo rústico la vivienda solo se admite como uso normal en los asentamientos; en protección agraria las viviendas nuevas están prohibidas.
- Las casas catalogadas o en un casco histórico no se derriban solo porque estén en ruina.
- Lo primero: la cédula urbanística de tu parcela, que con la referencia catastral te tienen que dar en 15 días.
¿Qué se puede construir si tiro la casa entera?
Lo que se construye nuevo tiene que cumplir el plan que esté en vigor cuando el ayuntamiento concede la licencia. Si tarda más del plazo legal, puedes acogerte al que había cuando la pediste, si te favorece (Ley 4/2017, arts. 160.1.d (se abre en otra pestaña) y 339.2 (se abre en otra pestaña)). Si tu casa se hizo con otras normas y hoy tiene más plantas, más metros o un uso que ya no se permite, al derribarla entera se pierde todo lo que sobra.
Hay una excepción: que el derribo no fuera voluntario, sino por una catástrofe, por una orden del ayuntamiento para evitar un riesgo (una orden de ejecución) o por una necesidad de interés general. Entonces se puede reconstruir con la misma edificabilidad, es decir, con los mismos metros construidos (art. 160.1.e (se abre en otra pestaña)). No vale cuando la demolición es para corregir una ilegalidad.
Si te interesa conservar lo que tienes, la ley deja más margen a rehabilitar: una casa legal que no encaja en el plan actual admite reforma, rehabilitación, demolición parcial y, si el plan la permite, ampliación (art. 160.1.a (se abre en otra pestaña)).
¿Qué se puede hacer según cómo esté tu casa?
La respuesta cambia según la situación legal de la casa y el suelo en el que está:
| Situación | Qué se puede hacer | Si se derriba entera |
|---|---|---|
| Legal y conforme al plan de hoy | Todo lo que permita el plan | Se construye lo que el plan permita hoy, que puede ser más de lo que había |
| Legal, pero ya no encaja en el plan (consolidación) | Reformar, rehabilitar, derribar una parte o ampliar si el plan lo admite | La nueva cumple el plan y se pierde el exceso, salvo que el derribo lo impusiera una catástrofe, una orden por peligro o el interés general |
| Sin licencia, pero prescrita (fuera de ordenación) | Solo reparar y conservar, sin crecer | Se pierde el uso que tenía y la nueva cumple el plan |
| Suelo rústico común o de protección agraria | Conservar y rehabilitar, si es legal | Una vivienda nueva, en general, no cabe; en protección agraria está prohibida |
| Asentamiento rural | Reconstruir según el plan general | Máximo dos viviendas por promoción, nada adosado y hasta dos plantas |
| Asentamiento agrícola | Una vivienda aislada por parcela, ligada a una explotación agraria real | Solo si se cumplen esos requisitos |
| Con valor etnográfico | Desmontar y reponer con los mismos materiales si hay ruina | Solo por esa vía, y con la ruina acreditada antes |
| Catalogada o Bien de Interés Cultural | Según su grado de protección; en protección integral, solo conservar | La ruina no autoriza el derribo: antes hay que quitarle o rebajarle la protección |
¿Y si derribo solo una parte y dejo la fachada?
Si la casa es legal pero ya no encaja en el plan, la demolición parcial está permitida y la casa conserva su situación. El problema es dónde acaba lo parcial: la ley canaria no lo dice, y depende de la ordenanza de tu ayuntamiento. En Santa Cruz, derribar más del 75 % de la superficie techada o más de la mitad de la estructura, las cubiertas o las fachadas ya es un derribo total. Y vaciar la casa dejando solo la fachada se trata como obra nueva.
El Tribunal Superior de Justicia de Canarias lo ha visto en Adeje, en una casa de la reserva natural del Barranco del Infierno. Con una licencia de rehabilitación, se tiró y se levantó de nuevo buena parte de la planta alta, y el tribunal confirmó la orden de derribar lo rehecho (STSJ ICAN 909/2019 (se abre en otra pestaña)). Antes de decidir, pregunta en urbanismo si lo que quieres hacer cuenta como parcial.
Mi casa es antigua y nunca tuvo licencia
Que hayan pasado los años no la hace legal. Si ya no se puede actuar contra ella, queda «fuera de ordenación»: se puede mantener y reparar, pero no ampliar (Ley 4/2017, art. 362 (se abre en otra pestaña)). El uso que tenía consolidado se pierde si se derriba, y también, en principio, si la casa pasa un año o más cerrada o vacía. Si se derriba, la casa nueva tiene que cumplir el plan de hoy (Decreto 182/2018, art. 47.3 (se abre en otra pestaña)).
Hay un caso mejor: que la casa ya existiera en suelo urbano o urbanizable cuando entró en vigor la Ley 9/1999, y que ya no se pueda derribar por ilegal. Entonces la ley la deja en consolidación, que es un régimen más favorable (disposición adicional 2.ª (se abre en otra pestaña)). Merece la pena estudiarlo antes de tirarla. Para probar la antigüedad ayudan las fotos aéreas antiguas. El Tribunal Superior de Justicia de Canarias las ha aceptado, pero avisa de que por sí solas no siempre bastan, porque no enseñan el interior (STSJ ICAN 3969/2018 (se abre en otra pestaña)).
Si la casa está en el campo
En suelo rústico la vivienda solo se admite como uso normal en los asentamientos rurales o agrícolas, los núcleos de casas en el campo que el plan reconoce como tales (art. 60 (se abre en otra pestaña)). Y en el suelo rústico de protección agraria las viviendas nuevas están prohibidas (art. 66.3 (se abre en otra pestaña)). Por eso, derribar entera una casa de campo fuera de un asentamiento suele significar perder la vivienda: si es legal, casi siempre compensa rehabilitarla.
En un asentamiento rural se puede reconstruir según el plan general, con dos plantas como máximo y sin casas adosadas ni en hilera (arts. 58 y 69 (se abre en otra pestaña)). En un asentamiento agrícola, una sola vivienda aislada por parcela, ligada a una explotación agraria de verdad.
Si la casa está en un espacio natural protegido, cualquier permiso necesita además el informe previo del órgano que gestiona el espacio (art. 64.1 (se abre en otra pestaña)). Y lo que se construyó sin licencia en suelo rústico que ya estaba protegido por su valor ambiental cuando se hizo no prescribe: se puede actuar contra ello en cualquier momento (art. 361.5 (se abre en otra pestaña)). El Tribunal Superior de Justicia de Canarias negó la licencia para convertir en vivienda un caserío del paisaje protegido de la Costa de Acentejo, en El Sauzal (STSJ ICAN 1229/2016 (se abre en otra pestaña)).
Casas de piedra con valor etnográfico
Las casas tradicionales con valor etnográfico tienen un régimen especial. Si están en ruina, o si arreglarlas obliga a desmontar más de la mitad de la estructura, se pueden desmontar y volver a levantar con los mismos materiales y la misma tipología (art. 161 (se abre en otra pestaña)). En suelo rústico, y solo de forma excepcional, se puede añadir la ampliación indispensable para que la casa sea habitable, sin tocar la fachada. Y para autorizar los trabajos hay que dejar una garantía del 15 % del coste de la obra (art. 60.6.a (se abre en otra pestaña)).
La clave es el orden: la ruina se acredita en el proyecto y se consigue la autorización antes de tocar nada. A un propietario que derribó primero y reconstruyó con hormigón le negaron la legalización (STSJ ICAN 502/2017 (se abre en otra pestaña)).
Casas catalogadas y cascos históricos
Si la casa está catalogada, lo normal es que no se pueda tirar, ni siquiera en ruina. Declararla en ruina necesita la autorización previa del Cabildo, y para derribarla antes habría que retirarle o rebajarle la protección (Ley 11/2019, art. 66 (se abre en otra pestaña)). En un conjunto histórico, un edificio catalogado solo se derriba con la ruina declarada y conservando la fachada, y nunca se puede construir más de lo que había (art. 79.8 (se abre en otra pestaña)).
En el casco de La Laguna, el proyecto de la casa nueva se presenta y se autoriza a la vez que el derribo. Antes se puede pedir por escrito el «nivel de intervención» de la casa, es decir, qué obras admite según el Plan Especial: el ayuntamiento tiene 30 días para contestar. En Santa Cruz, las licencias de derribo de los 787 inmuebles del catálogo en tramitación están suspendidas desde el 25 de febrero de 2026.
Cómo saber qué puedes hacer, casi sin gastar
- Qué suelo es: busca tu parcela en el visor de IDECanarias (se abre en otra pestaña) y activa la capa «Planeamiento vigente». Es gratis y orientativo.
- Si está protegida: en el mismo visor, la capa «Bienes de Interés Cultural», y el catálogo de tu ayuntamiento (Santa Cruz publica la lista del suyo).
- De cuándo es: el año de construcción sale gratis en la Sede del Catastro (se abre en otra pestaña), y las fotos aéreas antiguas de IDECanarias, desde 1961, sirven para probar que la casa ya existía.
- El papel que vale: la cédula urbanística del ayuntamiento, que dice qué clase de suelo es y qué se puede construir.
| Municipio | Tasa | Plazo |
|---|---|---|
| Santa Cruz de Tenerife | 63,60 € (26,50 € más si es certificado) | 15 días con la referencia catastral; 1 mes sin ella |
| San Cristóbal de La Laguna | 56,81 € | 15 días con la referencia catastral; 1 mes sin ella |
| Arona | 64 € | 15 días con la referencia catastral; 1 mes sin ella |
| Puerto de la Cruz | 95 € | 15 días con la referencia catastral; 1 mes sin ella |
| Adeje (certificado de informe urbanístico) | Desde 25,20 € | Según su normativa |
¿Rehabilito, derribo una parte o derribo entera?
Un orden sencillo para pensarlo antes de llamar a nadie:
- ¿Está catalogada, es Bien de Interés Cultural o entra en un catálogo en tramitación? Olvida el derribo total. Si está protegida, ni con ruina se tira sin quitarle antes la protección, y en un conjunto histórico se conserva la fachada; si el catálogo está en tramitación, las licencias pueden estar suspendidas. Toca rehabilitar.
- ¿Está en un casco histórico, pero sin catalogar? En general se puede derribar con licencia, pero manda el plan especial del casco o, donde no lo hay, el Cabildo, que tiene que autorizarlo.
- ¿Es suelo urbano y la casa tiene licencia? Si encaja en el plan, derribar y hacer otra es lo más limpio. Si no encaja, compara lo que tienes con lo que te dejarían hacer: a veces sale a cuenta derribar solo una parte.
- ¿Nunca tuvo licencia? Mira si ya existía en 1999 en suelo urbano o urbanizable y si ya no se puede actuar contra ella: en ese caso la ley la trata como una casa legal que no encaja en el plan.
- ¿Es suelo rústico? En un asentamiento, reconstruir según el plan; fuera de él, casi siempre, rehabilitar.
Antes de derribar comprobamos contigo qué permite hoy el plan en tu parcela. Y si vas a construir después, dínoslo desde el principio, porque cambia cómo se deja el solar. Más en la ficha de demolición de casas.
Información general, revisada en la fecha indicada. No sustituye al informe de un técnico ni a la consulta en tu ayuntamiento sobre tu caso concreto.
¿Tienes una casa o un terreno que derribar?
Mándanos unas fotos por WhatsApp y la dirección aproximada. Te decimos qué hace falta y vamos a verlo sin compromiso.
Dudas
Preguntas frecuentes
Si tiro la casa de mi abuelo, ¿puedo hacer otra igual?
Depende de lo que permita hoy el plan general, no de lo que había. Si la casa cumple las normas actuales, puedes derribarla y levantar otra, incluso más grande si el plan lo deja. Si tiene más plantas o más metros de los que hoy se permiten, al tirarla entera lo que sobra se pierde. Y la casa nueva cumple la normativa de hoy: por ejemplo, placas fotovoltaicas de al menos 5 kW, salvo que el proyecto justifique que no es técnicamente posible.
¿Puedo reconstruir los mismos metros aunque el plan ya no los permita?
Si la derribas entera porque quieres, no: la casa nueva se ajusta al plan de hoy. La ley solo deja reconstruir con los mismos metros si el derribo no fue decisión tuya: una catástrofe, una orden del ayuntamiento por peligro u otra necesidad de interés general, y nunca cuando es para corregir una ilegalidad. Si quieres conservar esos metros, la vía es rehabilitar o derribar solo una parte.
Mi casa nunca tuvo licencia, ¿la puedo tirar y hacer una nueva?
Derribarla, sí, pidiendo licencia. Pero que hayan pasado los años no la hace legal: queda fuera de ordenación y solo admite reparaciones. Si la tiras, pierdes el uso que tenía y la casa nueva tiene que cumplir el plan de hoy. Antes, mira si ya existía en suelo urbano o urbanizable cuando entró en vigor la Ley 9/1999: eso puede mejorar mucho tu situación.
Tengo una casa en el campo, ¿puedo demolerla y hacer otra?
En general sí, con licencia, salvo que esté protegida. Hacer otra es lo difícil. Fuera de un asentamiento rural o agrícola no se admite una vivienda nueva como uso normal, y en protección agraria está prohibida. Dentro de un asentamiento rural se puede reconstruir según el plan, con dos plantas como máximo y sin adosar. En uno agrícola, una sola casa aislada por parcela, ligada a una explotación. Si es de piedra y tiene valor etnográfico, mira antes la vía de desmontarla y reponerla.
Es una casa vieja de piedra con valor etnográfico, ¿se puede reconstruir?
Sí, por una vía especial: si está en ruina, o si arreglarla obliga a desmontar más de la mitad de la estructura, se puede desmontar y volver a levantar con los mismos materiales y el mismo estilo. Lo importante es acreditar la ruina y tener la autorización antes de tocar nada: a quien derribó primero y levantó otra de hormigón le negaron la legalización.
¿Cómo sé en qué suelo está mi casa y si está protegida?
Busca tu parcela en el visor de IDECanarias y activa las capas de planeamiento vigente y de Bienes de Interés Cultural; mira también el catálogo de tu ayuntamiento. El año de construcción sale gratis en la Sede del Catastro. Todo eso es orientativo: lo que vale es la cédula urbanística del ayuntamiento, que cuesta poco y dice qué se puede construir.
¿Qué papel del ayuntamiento me dice lo que puedo construir?
La cédula urbanística. Dice qué clase de suelo es y qué se puede construir en tu parcela. Con la referencia catastral te la tienen que dar en 15 días, y vale un año si antes no cambia el plan. Cuesta 63,60 € en Santa Cruz y 56,81 € en La Laguna. No es un permiso, pero si el ayuntamiento te deniega la licencia apartándose de lo que decía la cédula, tiene que pagarte lo que gastaste en balde en el proyecto.
